Про то, что для начала дом нужно найти, говорить не буду. Это отдельная песня и каждый «исполняет» ее по-разному. Кто-то рысачит по Интернету, кто-то ищет подходящий вариант в рекламных вестниках, кто-то полагается на сарафанное радио, для кого-то проще обратиться к риэлторам. Я исхожу из того, что дом уже найден и осталось только его купить.

Итак, на что надо обратить внимание при покупке дома и какие документы покупатель должен проверить у продавца?

Для начала следует поинтересоваться историей дома. Когда он был построен, кто им владел, продавался ли дом раньше и так далее.  Исходя из этого уже будет понятно, какие документы должны быть на дом.

Хотя в доме может проживать целый табор, документы оформляются на одно лицо (исключение — долевая собственность) и поэтому в первую очередь надо выяснить, на кого конкретно оформлен дом и есть ли у продавца правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы.

ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ НА ДОМ

Правоустанавливающие документы — это документы, подтверждающие возникновение права на недвижимость. То есть покупателю надо узнать, на основании чего у продавца возникло право собственности, и соответственно посмотреть эти документы.

К таким документам относятся договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт приема комиссии в эксплуатацию законченного объекта и так далее.

ПРАВОУДОСТОВЕРЯЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ НА ДОМ

Правоудостоверяющие документы — это документы, подтверждающие право продавца на объект недвижимость, то есть свидетельство о государственной регистрации. Оно выдается на основании правоустанавливающих документов.

Рассмотрим разные варианты.

Вариант 1. Дом был построен самостоятельно.

Значит, у продавца должен быть акт приема комиссии в эксплуатацию законченного объекта + свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом.

Вариант 2. Дом был куплен.

Значит, у продавца должен быть договор купли-продажи + свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом.

Вариант 3. Дом был подарен.

Значит, у продавца должна быть дарственная + свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом

Вариант 4. Дом был получен в наследство

Значит, у продавца должно быть свидетельство о вступлении в право по наследству + свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом.

В любом случае у продавца кроме правоустанавливающих документов должен быть и правоудостоверяющий, то есть подтверждающий, что продавец прошел государственную регистрацию права собственности. Если этого нет, значит, смысла в покупке такого дома тоже нет. Тут два варианта — либо искать новый дом, либо требовать от продавца, чтобы он оформил все документы надлежащим образом.

ВЫПИСКА из ЕГРП

Для получения такой выписки не обязательно обращаться к различным посредникам, которые организуют вам выписку с VIP-доставкой за какую-нибудь жалкую тысячу рублей. Получить выписку можно на сайте Росреестра, уплатив пошлину в 150 рублей. Срок действия такой выписки — месяц, но желательно получить ее за 2-3 дня до сделки.

ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ ДОМОВЛАДЕНИЯ

Выдается БТИ. Срок действия такого паспорта — пять лет.

Технический паспорт включает в себя:

• план земельного участка,
• экспликация площади земельного участка,
• описание всех находящихся на участке сооружений, их назначение, техническое состояние и оценочная стоимость,
• поэтажный план каждого сооружения.

Внимательно смотрим, что отображено в этих документах и что есть на самом деле. Если заметили какие-то новые постройки, перепланировку и так далее, требуем свежий технический паспорт.

КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ

Кадастровый паспорт на дом нужно получать в случае, если владелец хочет зарегистрировать право собственности на свою недвижимость или продать ее. Самый главный элемент кадастрового паспорта — кадастровый номер. Если есть сомнения, оформлен такой паспорт или нет, есть смысл заглянуть на сайт Росреестра или обратиться в МФЦ.

ДОМОВАЯ КНИГА

Для чего нужна домовая книга? В ней указываются все лица, зарегистрированные на данной площади. Она хранится у собственника жилья и передается новому владельцу после оформления сделки.

Просим домовую книгу и внимательно смотрим, кто там был прописан, нет ли несовершеннолетних членов семьи и так далее. Обращаем внимание на то, когда именно была выдана домовая книга. Дело в том, что с 2014 года Федеральная миграционная служба ввела новую форму домовой книги (№11), так что если продавец не оформил ее соответствующим образом, это нужно сделать заранее.

Как должна быть оформлена домовая книга?

Хотя купить ее можно в любом канцелярском магазине, оформлением домовой книги занимаются в органах ФМС.

Домовая книга должна быть:

• Прошнурована
• Пронумерована
• Скреплена листом с оттиском печати ФМС
• На последней странице указывается общее количество листов и сведения о прошнуровке
• Должна иметь подпись должностного лица, занимавшегося ее оформлением

СПРАВКИ

Справка с паспортного стола

При оформлении договора купли-продаже необходимо попросить продавца предоставить справку, что в доме никто не зарегистрирован. Обращаем внимание на правильное заполнение такой справки: слева должен быть угловой штамп организации, выдавшей справку, должна быть указана дата выдачи, исходящий номер, должность лица, выдавшего справку, подпись, круглая печать.

Справка из налоговой инспекции

Подтверждает отсутствие задолженности по налогам на имущество по состоянию на момент оформления договора купли-продажи.

Договора и справки от коммунальников

Продавец должен предоставить справки, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате за коммунальные услуги (газ, свет, вода, канализация, телефон и так далее). Желательно посмотреть и договора на заключение этих услуг, чтобы уж конкретно убедиться в том, что все заявленные удобства официально оформлены.

Обязательно посмотреть наличие счетчиков и дату поверки. Если до окончания срока поверки осталось мало времени — это хороший повод поторговаться.

СОГЛАСИЕ СУПРУГА

В соответствии с Семейным кодексом РФ при продаже дома необходимо согласие супруга и всех совершеннолетних членов семьи. Кроме этого, в случае, если есть несовершеннолетние члены семьи, нужно разрешение органов опеки и поручительства.

ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПРОДАЖИ ДОМА

Итак, подводим итоги, еще раз проверяем, какие документы должны быть предоставлены продавцом при продаже дома.

1. Правоудостоверяющие документы: свидетельство о государственной регистрации недвижимости
2. Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство и так далее)
3. Выписка из ЕГРП
4. Технический паспорт домовладения
5. Кадастровый паспорт
6. Домовая книга
7. Справки (справка с паспортного стола об отсутствии зарегистрированных членов семьи, справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам, справки из коммунальных организаций об отсутствии задолженности за коммунальные услуги — газ, свет, воду, канализацию, телефон)
8. Согласие супруга и всех совершеннолетних членов семьи на продажу недвижимости, а также справку и органов опеки и попечительства в случае, если в семье есть несовершеннолетние дети.

После того, как необходимый пакет документов для продажи дома будет собран и проверен, можно переходить к оформлению договора купли-продажи. Впрочем, не будем спешить, ведь еще нужно посмотреть, какие документы нужны для продажи земли, не будем же мы покупать дом без участка, верно?